Seit einiger Zeit bekommen wir immer wieder von Käufern die Frage gestellt, ob es eine Blase auf dem Frankfurter Luxus-Wohnimmobilienmarkt gibt -und wenn ja, wann diese (endlich) platzt? Interessanterweise haben wir diese Frage noch nie von Verkäufern gestellt bekommen...

Wir arbeiten nun schon seit über 30 Jahre im Frankfurter Immobilienmarkt erfolgreich als Maklerunternehmen und sind nicht der Meinung, dass es im Segment für Luxus-Wohnimmobilien in Frankfurt und den Bestlagen des Taunus eine Immobilienblase gibt. Ein Ende des Verkäufermarktes ist für uns nicht in Sicht: in den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise für Luxus-Wohnimmobilien um 2-stellige Prozentpunkte (teilweise pro Jahr!) gestiegen und eine Umkehrung des Trends ist genauso wenig wie eine Marktüberhitzung zu erkennen.

Die große Nachfrage nach besonderen Villen und Luxus-Eigentumswohnungen in Frankfurter Topp-Lagen stößt noch immer auf ein sehr begrenztes Angebot. Kaufpreise von um die 1 Mio. EURO für ein attraktives Reihenhaus oder ab 2,5 Mio. EURO für eine schöne Villa in sehr guter Lage sind zwischenzeitlich die Regel und werden von den immer jünger werdenden Käufern teilweise aus Eigenmitteln, das heisst ohne Finanzierung, nach kurzer, jedoch intensiver Prüfung gekauft. Bei Eigentumswohnungen werden Quadratmeterpreise von 7.000-9.000 EURO/qm Wohnfläche in 1B-Lagen, wie z.B. dem Nordend, anstandslos akzeptiert, sofern die Immobilie "etwas besonderes" zu bieten hat: in 1A-Lagen bewegen sich die Preise ab ca. 10.000 EURO/qm Wohnfläche und in besonderen Einzelfällen auch weit darüber.

Die Käufer im Luxussegment sind heute größtenteils immobilienerfahren und die Immobilie wird von ihnen richtigerweise als wichtiger Baustein der Vermögensanlage mit Werterhalt und Entwicklungspotenzial gesehen.

Aufgrund des limitierten Angebots und einer nachhaltigen Nachfrage erwarten wir in den begehrten Wohnlagen von Frankfurt und des Vordertaunus eine weiterhin kontinuierliche Preisentwicklung nach oben und sehen für die nächsten 2-3 Jahre Preiserhöhungen von ca. 5-7% p.a. als realistisch an. Der auch international bedeutende Wirtschaftsstandort Frankfurt mit seinem prosperierenden Umland wird sich unserer Meinung nach auch in Zeiten von BREXIT und Wirtschaftseintrübung sehr positiv entwickeln. Wenn man sich an die Kaufpreise für Luxus-Wohnimmobilien zu DM-Zeiten erinnert, erscheint der derzeitige Immobilienmarkt mit seinen "hohen" Preisen total überhitzt und sicherlich auch irgendwo absurd: Ein Blick in Nachbarländer oder in große Metropolen dieser Welt zeigt jedoch, dass noch sehr viel Spielraum nach oben vorhanden ist. nach oben

Auch in 2009 blieben die Kaufpreise für Luxus-Wohnimmobilien in den Spitzenlagen Frankfurts, wie dem Holzhausenviertel, dem Westend und Diplomatenviertel, aber auch dem Dichterviertel auf hohem Niveau stabil bzw. stiegen geringfügig an.

In den Topp-Lagen des Vordertaunus, wie Kronberg, Königstein, Bad Homburg und Oberursel war ebenfalls eine hohe Nachfrage nach ausgewählten Immobilien in sehr guten Lagen festzustellen. Nach oben hin gab es hier fast keine (Preis-)Grenzen. Die Preise stiegen bei Villen mit zunehmender Größe der Grundstücke und auch der Wohnfläche. Wichtig bleiben weiterhin die Ausstattung, das Baujahr und vor allem natürlich die Lage.

Bevorzugt werden Stil-Gebäude aus der Vorkriegszeit mit hohen Decken, großzügigen Räumen und wohnlichem Ambiente, aber auch Häuser ab den 90er Jahren des letzten Jahrtausends werden gerne gekauft. Dagegen sind die Immobilien aus den 50er bis 70er Jahren meist nur im sanierten und gelifteten Bestzustand gut verkäuflich.

Seit einiger Zeit ist ein Trend "zurück in die Stadt" festzustellen. Wer seine Villa im Taunus verkauft, um sich zu verkleinern, fragt hochwertige Luxus-Eigentumswohnungen in geringer Lauf-Entfernung zur City nach. In diesem Marktsegment werden derzeit mit Abstand die höchsten Preise bezahlt.

Die Verkaufsdauer einer Luxus-Immobilie, also der Zeitraum zwischen Verkaufsbeginn und Kaufvertragsbeurkundung, hat sich im Verhältnis zu den vergangenen Jahren, wieder auf den üblichen Zeitraum von 2-6 Monaten normalisiert. Voraussetzung ist ein marktgerechter Verkaufspreis: sofern hier von den Verkäufern ein Fehler gemacht wird, und der Makler mit seiner fachgerechten Beratung nicht rechtzeitig mit einbezogen wird, kann sich die Verkaufsdauer auf bis zu mehrere Jahre hinausziehen.

Im ablaufenen Jahr wurden in Frankfurt und dem Vordertaunus sowohl von ortsansässigen, als auch von Zuzüglern Luxus-Wohnimmobilien gekauft. Die Kunden in diesem Segment sind sehr kompetent und wissen meist recht genau, was sie wollen. Dies bedeutet für die Vermittler, dass sie sich ständig weiterbilden müssen, um nicht nur durch sicheres und angemessenes Auftreten erfolgreich zu sein.

In 2010 ist davon auszugehen, dass sich die insgesamt positive Entwicklung von 2009 fortsetzt. Es ist wahrscheinlich, dass die Anzahl der Verkaufsabwicklungen zunehmen und die Preise in Spitzenlagen weiterhin moderat ansteigen werden: denn bei allen Negativmeldungen aus der Wirtschaft, sollte nicht übersehen werden, dass die Marktentwicklung deutlich besser ist, als die Stimmung. nach oben

Der Markt für hochwertige Wohnimmobilien ist davon zwangsläufig betroffen. Die Unsicherheit reicht natürlich auch in die Führungsetagen der Banken und Dienstleistungsunternehmen hinein. Selbst hochbezahlte Manager, die früher von konjunkturellen Veränderungen verschont geblieben sind, warten erst einmal ab. Viele ausländische Mitarbeiter in Spitzenpositionen haben Frankfurt bereits verlassen oder scheiden jetzt als Käufer auf dem Immobilienmarkt aus. Sofern sie Immobilien besitzen, werden diese auch mit erheblichem Preisabschlag verkauft. Das freilich heißt zugleich, daß Interessenten gerade in schlechten Zeiten zu attraktiven Preisen kaufen können. Wohnen in hochwertigen und hochpreisigen Wohnimmobilien ist eine sehr persönliche Sache und mehr eine Frage von Qualität und Asthetik als von Glanz und Glamour. Früher galt die Luxuswohnimmobilie oft als Statussymbol; heute besteht dagegen eher eine Tendenz zum Understatement - die Wohnimmobilie als Ort der Ruhe und des Rückzugs. Dabei kann man beobachten, daß Kaufkriterien, die noch vor kurzer Zeit ausschlaggebend waren, in den Hintergrund treten. Andere Aspekte werden dafür um so bedeutender: So spielen Individualität, Finanzierbarkeit und Wiederverkäuflichkeit einer Immobilie wieder eine größere Rolle. Das ist gewiß eine Reaktion auf die Konjunkturflaute, vor allem aber auf die erwünschte Flexibilität am Arbeitsmarkt. Auch gestalten sich Verkaufsverhandlungen in diesem Marktsegment langwieriger. Käufer - und mittlerweile auch die finanzierenden Banken - prüfen die Angebote genauer als zuvor. Dies muß nicht negativ gesehen werden. Eine realistische Einschätzung eines Objekts beugt Enttäuschungen vor. Auch ist zu beobachten, daß der Sicherheitsaspekt eine wachsende Bedeutung erhält. Alarmanlagen, Überwachungssysteme oder auch die Anbindung an Wachdienste lassen eine neue Tendenz erkennen, Luxus bedeutet auch Sicherheit.nach oben

Sie sind als Makler auf Luxuswohnimmobilien in den besten Lagen von Frankfurt und dem Vordertaunus spezialisiert. Wie wirkt sich der Kursrutsch an den Wertpapierbörsen auf dieses Marktsegment aus?

In den vergangenen Jahren stellten die jungen, erfolgreichen Börsen-Millionäre, zwischen 28 und 40 Jahren, den größten Teil der Käuferschicht für exklusive Wohnimmobilien. Das hat sich drastisch verändert: Die gewaltigen Spekulationsverluste sowie die Unsicherheit über die weitere berufliche Entwicklung haben dazu geführt, daß ein großer Teil der Jungkäufer mit Investitionen in exklusive Wohnimmobilien ausgefallen ist. In einigen Fällen mußten Kaufverträge rückabgewickelt oder kurz nach dem Erwerb mit Verlust weiterveräußert werden. Eigentlich müßte man davon ausgehen, daß Privatkäufer aufgrund ihrer schlechten Erfahrungen mit spekulativen Anlagen nunmehr verstärkt wieder in Immobilien investieren: Das ist nicht der Fall; eine neue Tendenz ist nicht in Sicht. Zwar bleiben auch in dieser schwierigen Marktphase die Preise in Spitzenlagen auf hohem Niveau stabil, es ist jedoch offensichtlich, daß sich die Verkaufsdauer verlängert hat. Aufgrund der Ungewißheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung und der bevorstehenden Einführung des Euro gestalten sich Verkaufsverhandlungen in diesem Marktsegment für den Makler augenblicklich genauso wie die Kurse an der Börse: launisch, unberechenbar und manchmal qualvoll.nach oben

War bis vor kurzem noch von der Erbengeneration die Rede, so tritt seit ungefähr zwei Jahren ein neuer Käufertyp am Immobilienmarkt auf: der Börsen-Millionär. Dieser hat sein Vermögen mit Aktienspekulation bzw. dem Börsengang seines Unternehmens verdient oder wurde von seinem Arbeitgeber nach amerikanischem Vorbild mit Aktienoptionen honoriert. Dabei haben sich kurzfristig Vermögen in unglaublicher Höhe angehäuft, die teilweise wiederum für die Verbesserung des persönlichen Wohnstandards und die Erfüllung eines Traums investiert werden. Interessierten sich früher vornehmlich ältere Herrschaften für Luxus-Wohnimmobilien, so sind die Käufer heute zwischen ca. 28 und 40 Jahren jung, dynamisch und entscheidungsfreudig. Oft sind sie nicht als vermögend zu erkennen und werden von den Eigentümern bei Besichtigungen mit grösster Skepsis begutachtet. Die Anforderungen an die eigengenutzte Immobilie haben sich aufgrund der neuen Nachfrage verändert. Bevorzugt werden heute klar strukturierte Grundrisse mit grosszügigen Räumen, die es erlauben, Parties zu feiern und die neu gewonnene finanzielle Freiheit gemeinsam mit Freunden und Gästen zu geniessen.

Moderne Ausstattungsdetails wie z.B. Internet-Standleitungen, Glasfaserverkabelungen, vollintegrierte Steuerungssysteme für Licht, Heizung, Klima, Alarm sowie Neuheiten der Heimvernetzung und -automatisierung werden dankbar akzeptiert und gerne bezahlt. Neben modernen Neubauten erfreuen sich Gebäude und Wohnungen mit Stil und Ambiente grosser Nachfrage. Fast unberücksichtigt bleiben die zumeist wenig attraktiven Immobilien aus den Geburtsjahren der Käufer, den 60er und 70er Jahren. Besonders präferiert werden die Top-Wohnlagen von Frankfurt und -sofern man Kinder hat- die des Vordertaunus. Musste man früher als Makler im Namen der Käufer häufig bis zur äussersten Schmerz- und persönlichen Belastungsgrenze der Verkäufer den Kaufpreis verhandeln, so sind heute die Jung-Millionäre eher bereit, einzulenken und sehen die Preisverhandlung sportlich. Sofern die Objektdaten und die Lage stimmen, werden sie den Immobilienkauf keinesfalls am Preis scheitern lassen. Denn trotz des schnellen Reichtums scheint eine alte Devise Gültigkeit zu behalten: Geld allein macht nicht glücklich. nach oben

Frankfurt am Main (tp) - Nicht nur für international agierende Maklerhäuser kann die eigene Homepage eine sinnvolle Investition sein. Jamal Daoud, Inhaber der Frankfurter CON IMMOBILIA, wagte ebenfalls den Sprung ins Internet ohne den Umweg Immobilienbörse. Seine Erfahrungen sind durchweg positiv. Dennoch weiß auch er, daß man im World Wide Web viele Fehler machen kann.

Die Zeiten, in denen das Internet als Spielwiese handverlesener Spezialisten unter 25 Jahren galt, sind längst vorbei. Wer sich intensiver damit beschäftigt, erkennt, daß sich das Netz für das eigene Immobilien-Unternehmen nutzen läßt, denn für viele Teilbereiche der Immobilienbranche ist das Internet, genauer gesagt dessen multimedialer Dienst "World Wide Web" (WWW) bestens geeignet: Von der Unternehmenspräsentation über Direktmarketing von umfangreichen Angebotsinformationen bis hin zum Verkauf oder Vermietung erschließt sich dem immobilieninteressierten Surfer eine jederzeit zugängliche neue Welt. Es sollen hier im weiteren einige Aspekte für den erfolgreichen Auftritt von Unternehmen aus der Immobilienbranche im Internet anhand eigener Erfahrungen beim Aufbau unserer Homepage www.conimmobilia.de aufgezählt werden.

Ein Immobilien-Unternehmen, das seine Angebote oder Dienstleistungen auf dem globalen Marktplatz des Internets erfolgreich anbieten möchte, muß die Internetnutzer darüber informieren, unter welcher "Adresse" es im Cyberspace zu erreichen ist. Im Gegensatz zur Werbung in den herkömmlichen Medien, wendet sich das Internet nicht an die Konsumenten, die die Werbebotschaften passiv aufnehmen: Der Internetbenutzer muß die im Netz weltweit verfügbaren Informationen selbst - aktiv - abrufen. Erfolg im Internet setzt deshalb voraus, daß das Unternehmen eine besonders originelle und einprägsame Internet-Adresse wählt, um die man sich rechtzeitig bemühen muß.

Der erfolgreiche Auftritt im Netz, das heißt mit eigener Homepage, muß dabei strategisch sinnvoll in das kommunikative unternehmerische Gesamtkonzept eingebunden sein. Bezogen auf die Ausrichtung von CON IMMOBILIA als Makler für exklusive Wohn- und Rendite-Immobilien bedeutete dies, daß durch die Nennung der Internetadresse in Anzeigen, auf Visitenkarten, Briefpapier und Exposés ein positives Hervorheben gegenüber der Konkurrenz (ohne eigene Homepage) gewährleistet sein sollte. Außerdem existierte bei uns der Wunsch, neben dem Aufbau eines zukunftsorientierten und fortschrittlichen Image, die Kunden vor der persönlichen Kontaktaufnahme umfangreich über das Unternehmen, das vorhandene Angebot und darüber hinaus zu informieren. Es ist jedoch leider offenkundig, daß viele Unternehmen den Weg ins Internet ohne klare Zielvorstellung wagen. Nur sehr wenige Homepages von Immobilienanbietern sind gelungen und motivieren zum erneuten, späteren Besuch.

Eine reine Unternehmenspräsentation als Imagewerbung kann sogar kontraproduktiv sein, denn der Surfer, welcher sich die Mühe des Besuches der Seite macht, erwartet einen Zusatznutzen, wie zum Beispiel ständig wechselnde, attraktive, visuelle Angebote, aktuelle Marktinformationen oder Zinssätze etc. Findet er nur eine langweilige und jederzeit austauschbare Unternehmensdarstellung, zieht er verärgert weiter und behält das Unternehmen möglicherweise sogar in schlechter Erinnerung. Und eines ist dabei sicher: Er wird sich diese Homepage kein zweites Mal anschauen.

Grundsätzlich ist für alle Unternehmen der lmmobilienbranche, unabhängig von deren Größe und Ausrichtung, ein Auftritt im Internet mit eigener Homepage vorstellbar. Dabei ist sicherlich die individuelle Präsentation mit eigener Internetadresse dem Anhängen an eine "gemeinschaftliche Immobilienbörse" vorzuziehen, wobei diese Unabhängigkeit stets im Verhältnis zu den höheren Kosten gesehen werden muß. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, daß man sich rechtzeitig Gedanken darüber macht, welche Kunden man eigentlich erreichen will und wie man das durch die optimale Gestaltung der Homepage am besten erreicht. So sind beispielsweise Luxus-Wohnimmobilien in einem anderen Rahmen als Lagerhallen oder Industrie-Grundstücke zu präsentieren.

Neben einer genauen Definition der Ziele und der anvisierten Kundengruppen hapert es bei vielen Immobilien-Unternehmen auch an der Umsetzung der Internetstrategie, verbunden mit oft zu geringen Budgets. Mit einer einfachen Homepage, so wie man sie schon für 1.000 bis 2.000 DM gestaltet bekommt, ist nämlich nichts gewonnen. Entscheidet man sich für den professionellen Einstieg in das Internet, so sollte man im ersten Jahr mindestens 5.000 bis 10.000 DM für die Gestaltung einer ansprechenden Homepage, deren Aktualisierung und Pflege sowie den Zugang in das Netz einplanen. Bedenken sollte man dabei, daß die heutige Zeit sehr schnellebig geworden ist und sich die Nutzerstruktur, die technischen Möglichkeiten sowie das Medium Internet selbst revolutionär schnell verändern: Nach drei Monaten (einem Internet-Jahr") besteht spätestens eine Änderungsnotwendigkeit, die Neuausrichtung des Internetauftritts ist nach einem Jahr normal.

Ein wichtiger Aspekt ist die Geschwindigkeit des Seitenaufbaus. Nichts schreckt Kunden mehr ab als quälend lange Wartezeiten, bis sich die - vielleicht sehr gute und professionelle - Homepage oder Seite endlich auf dem Bildschirm aufgebaut hat. Die schönsten Bilder oder Animationen nützen nichts, wenn sich der Nutzer schon wieder verabschiedet hat, weil der Seitenaufbau Minuten dauert. Wichtig für den Nutzer ist auch, wie er zu den einzelnen Inhalten geführt wird (zum Beispiel schnelle Rückführung zum Hauptmenü). Nur bei einer ausgefeilten Steuerung der Interaktion mit dem Surfer gelingt es, eine längerfristige Bindung zu beiderseitigem Nutzen aufzubauen. Damit wird deutlich, daß eine professionelle Unternehmenspräsentation Know-how erfordert, das über die bloße Beherrschung von Hard- und Software hinausgeht.

Als ein wichtiger Faktor zur Erfolgsmessung für den Auftritt im Internet wird die Möglichkeit angesehen, mit dem Anfrager sofort per Email kommunizieren zu können. Dabei ist zu berücksichtigen, daß Anfragen mittels elektronischer Post maximal einen Tag später beantwortet sein sollten, um dem Interesse des potentiellen Kunden optimal entgegenzukommen und diesen nicht zu verprellen. Es ist jedoch eine Tatsache, daß die meisten Unternehmen darauf nicht vorbereitet sind und häufig viel Zeit vergeht zwischen Kontaktaufnahme durch den Kunden und entsprechender Resonanz.

Aber auch das weltweite Netz hat seine Grenzen, eine persönliche Beratung zum Beispiel kann das Internet nicht ersetzen. Auch ist nicht zu erwarten, daß Zeitungsanzeigen durch die elektronischen Seiten so schnell verdrängt werden. Zwar eröffnet das Internet neue, zusätzliche Vertriebswege, die persönliche Beratung kann jedoch qualifiziert nur im persönlichen Gespräch erfolgen.

Wir selbst haben durch die Einrichtung unserer Homepage einige Immobilien zusätzlich verkauft. Wir können beobachten, daß die Zahl der Zugriffe auf unsere Seite ständig zunimmt und die Zahl der Anfragen stetig steigt. Für uns, als mittelständisches Unternehmen mit dem Schwerpunkt Kauf/Verkauf von attraktiven Renditeimmobilien sowie von exklusiven Wohnimmobilien ab I Mio. DM in Frankfurt und dem Vordertaunus, hat sich der Einstieg in den Cyberspace und somit in die Zukunft bereits voll und ganz gelohnt - und vor allem auch gerechnet. Aus unserer Sicht gilt: Wer heute noch mit dem Auftritt seines Immobilienunternehmens im Internet wartet, kommt morgen vielleicht schon zu spät. nach oben

In den Jahren 1997 und 1998 war eine deutlich stärkere Nachfrage nach Villen und exklusiven Eigentumswohnungen in und um Frankfurt als in den vergangenen Jahren festzustellen. Dies hatte zur Folge, daß die zuvor noch verhältnismäßig moderaten Preise wieder anzogen und sich die Preisflexibilität der Verkäufer verringerte. In den absoluten Spitzenlagen blieben die Preise auf hohem Niveau stabil. Man muß dort mittlerweile für eine freistehende Villa mit zirka 150 Quadratmetern Wohnfläche und Minimum 600 Quadratmeter Grundstück mindestens eine Million DM bezahlen. Nach oben gibt es keine Grenzen. Die Preise steigen bei den Villen mit zunehmender Größe der Grundstücke und der Wohnfläche. Aber auch die Ausstattung, das Baujahr und die individuelle Lage des Grundstücks sind ausschlaggebend. In den Spitzenlagen von Frankfurt (Westend, Holzhausenviertel, Diplomatenviertel) und des Vordertaunus (Kronberg, Bad Homburg, Oberursel, Königstein) liegt der Preisrahmen für Villen zwischen 1,5 und 4 Millionen DM. In diesem Segment wurden in den vergangenen Jahren die meisten Abschlüsse getätigt, wobei sich die Zahl der hochpreisigen Verkäufe von Villen sicherlich verdoppelt hat. Gründe dafür waren neben dem berufsbedingten Wegzug der Eigentümer und dem verstärkten Wirken der Erbengeneration zudem Trennung und Ehescheidung.

Bei Eigentumswohnungen ist ein neuer Trend zurück in die City festzustellen. Kurze Wege, eine optimale Infrastruktur sowie ein attraktives Nacht- und Kulturleben machen das Zentrum der Euro-Metropole Frankfurt zunehmend als Wohnstandort interessant. Die Käufer sind aber auch hier wählerisch und vergleichen die Angebote untereinander sehr genau: So kann zum Beispiel das Vorhandensein eines Service- und Sicherheitskonzeptes maßgeblich zum Verkauf beitragen. Bei exklusiven Eigentumswohnungen liegen die Preise zwischen 6500 DM und 7500 DM je Quadratmeter. In Ausnahmefällen auch darüber. Sofern das Angebot aus der Sicht der Erwerber nicht im Verhältnis zum Preis steht, ist ein Verkauf jedoch nur sehr schwer realisierbar. Denn es gilt auch hier noch immer der alte Grundsatz: "Spitzenpreise nur für Spitzenimmobilien in Spitzenlagen" - auch wenn mancher Verkäufer dies anders sieht. nach oben

Das Rhein-Main-Gebiet ist ein dynamischer, lebendiger und lebenswerter Wirtschaftsraum mit Anziehungskraft auf große deutsche sowie internationale Banken, Versicherungen und andere Unternehmungen. Kaum eine Region fasziniert so sehr durch ihre Gegensätze wie das Rhein-Main-Gebiet mit der Stadt Frankfurt in seiner Mitte: Kapital und Kultur, Business und Bücher, Kommerz und Kreativität, Messen und Museen, Börse und Bordelle, Konsum und Drogen, Villengebiete und soziale Brennpunkte - alles Garantie für ständige Veränderung, Bewegung sowie Fluktuation.

In dieser Atmosphäre des Rhein-Main- Gebiets gedeiht einer der attraktivsten Immobilienmärkte in Deutschland mit zahlreichen Top-Standorten. Hier findet man in Lagen wie dem Lerchesberg, dem Holzhausenviertel, dem Westend, dem Dichterviertel und vor allem in den Städten des Vordertaunus wie Kronberg, Königstein, Bad Homburg und Oberursel wunderschöne Villen auf großen Grundstücken, die zwischen 1,5 und 5 Mio. DM kosten und allein zu Wohnzwecken erworben werden.

Diese außergewöhnlichen Immobilien werden derzeit verstärkt am Markt angeboten, und es drängt sich die Frage auf, warum ein Erwerber überhaupt bereit ist, "soviel" Geld für eine Villa auszugeben - zumal er für eine erheblich geringere Investition wenige Kilometer entfernt auf den ersten Blick vergleichbare Immobilien kaufen könnte und er durch den Kauf keine Renditen, Miet- oder womöglich Zinseinnahmen erzielen wird.

Versucht man dieser Fragestellung gerecht zu werden, so muß man sicherlich zwei grundsätzlich verschiedene Käufertypen unterschieden, die man am besten nach der Art ihres Vermögens definieren kann: Da gibt es zum einen den beruflichen Aufsteiger, der durch sein neu verdientes Geld seine sozialen Bedürfnisse dem Wohnumfeld angepaßt wissen möchte. Und da gibt es jene, die schon seit vielen Jahren und sogar Generationen über ein umfangreiches Vermögen verfügen und es mit diesem alten Geld stets gewohnt waren, entsprechend zu wohnen.

Erstgenannter Käufertyp will an einem Top-Standort repräsentieren und durch die Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnimmobilie auch geschäftlichen und gesellschaftlichen Nutzen ziehen. Für ihn sind die Äußerlichkeiten seines Domizils sehr wichtig. Er versucht, sich durch den Kauf einer Luxus-Villa einen zuvor nicht zu realisieren Traum zu erfüllen. Sein Haus ist in erster Linie ein Statussymbol und trägt natürlich mit zu seinem persönlichen und familiären Wohlbefinden bei.

Dieses Traumhaus ist dabei meist nicht die erste Immobilie: Zum Ziel hat er häufig den Weg über z.B. eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte und danach ein freistehendes Einfamilienhaus genommen, so daß er mit dem Kauf einer Villa an seinen Ziel angekommen ist und dies auch nach außen signalisieren möchte. Je jünger man dieses Ziel erreicht hat, um so mehr zeigt man dies auch nach außen.

Im Gegensatz dazu gibt es den zweitgenannten Käufertyp, der nur in sehr guter Lage ruhig und unbeobachtet wohnen und dabei die Gewißheit haben will, daß die Nachbarschaft geringen Anteil an seinem Leben nimmt und die gewählte Abgeschiedenheit respektiert. Dieser Käufertyp ist erfahrungsgemäß in der Überzahl. Er ist nicht am Image seiner Adresse oder am Prestige seines Gebäudes interessiert. Seine Villa ist weniger vordergründig ein Statussymbol und signalisiert nach außen eher Understatement - und dennoch bestes Wohlergehen.

Beiden Käufertypen ist zudem gemein, daß sie ihr Geld in eine stets werthaltige Lage investieren. Wie schon angedeutet, ist die Lage ein wichtiges Kriterium für die Preisbildung am Immobilienmarkt: Sicherlich wird man sehr schöne Häuser auf großen Grundstücken zu erheblich günstigeren Konditionen auch weiter entfernt oder in Städten mit weniger klingenden Namen finden. Folgt man diesem Gedanken, so versäumt man, den Realitäten der letzten Jahrzehnte Rechnung zu tragen: Alleine die Top- Lagen sind vom Einbruch der Immobilienpreise weitgehend verschont geblieben. Für Villen an Spitzen-Standorten werden nach wie vor Spitzenpreise gezahlt. Es kristallisiert sich somit ein wesentlicher Grund dafür heraus, warum Käufer bereit sind, für ihr privates Wohnen viel Geld auszugeben: Die Wertbeständigkeit ist in sehr guten Lagen besser gewährleistet als anderswo, denn es gilt die alte Immobilienweisheit "Buy first class, sell first class".

Und noch eine Anmerkung: Wie bereits angedeutet, sind Käufer und Verkäufer von millionenteuren Villen Menschen mit Immobilienerfahrung, die durchweg zuvor bereits anderweitig erworben haben. Das bedeutet für den Makler, daß er sich mit größter Kompetenz und extrem hoher Sensibilität um die Suche bzw. den Verkauf bemühen muß. Neben einem umfassenden Marktüberblick sollte der Makler speziell in diesem Segment umfangreiches psychologisches Wissen, gepaart mit Fingerspitzengefühl und entsprechendem Auftreten vorweisen können. nach oben